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顶级学区房跌落神坛,7月超9成法拍房低于评估价成交,原因为何?

2021-07-28 21:03:23

每日商报讯  在过去,法拍房因为公开拍卖、多人围观的特点,比二手房市场更为公开、透明,所以一度成为了对应小区乃至整个板块二手房价格的风向标。每每出现高溢价率成交的法拍房,总是能够一举拉高周边的二手房挂牌价格。

但自法拍房纳入限购范围后,这种特殊的效应便开始逐渐减弱。近期,法拍房降温的趋势越发明显,曾经的热门楼盘在法拍市场中风光不再,大多以趋近市场价的价格成交。而过去在法拍市场中有着独立行情的学区房,也无一例外地开始衰落。

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文锦苑法拍房价格一落千丈

法拍市场学区房高热现象不再

昨天,一套中大·文锦苑的房源现身法拍市场,位于中大•文锦苑20幢3单元601室,房源面积143.47平方米,小区属于学军中学和十三中的学区范围内,是一套顶级学区房。放在过去,这套房子无疑会成为大热门,但一直等到竞拍开始,参拍人数却仅有2人。

更让人大跌眼镜的是,这套房源仅仅经过两轮竞价便匆匆落锤,最终成交总价1126万元,比起拍价只高出1万元,对比市场评估价足足低了374万元,折合单价约7.85万元/平方米。

反观两个月前,同样是文锦苑,一套140平方米左右的房源成交价却可以达到1291万元,折合单价9.22万元/平方米。对比来看,两个月内,同一小区的学区房单价已经下滑了近1.5万元/平方米。

不仅是文锦苑,同样落寞的还有“杭州第一孟母盘”之称的文鼎苑。该楼盘在法拍市场中成交过多套房源,其中成交单价最高的一套超10万元/平方米。

但从最近的情况来看,局势已经完全逆转。本月初,文鼎苑法拍房再次上新,吸引了2.5万人次围观,但参与竞拍的人却仅有3位,最终的成交单价8.2万元/平方米,下降了近2万元/平方米。

作为法拍房中的金字塔尖,学区房曾在市场中创下过不少“神话”,像去年以“天价”成交的文鼎苑、名城公馆等等,都有着名校傍身的突出优势。但随着市场的降温,学区房的高热现象也一去不复返了。

02

从分化走向全面降温

7月超9成法拍房低于评估价成交

其实,在学区房之前,法拍市场降温的信号就已经出现了。进入7月后,这种现象更为明显。

据统计,截止目前,7月份杭州法拍市场已经成交了130套房源,低于评估价成交的房源数量达118套,占比90.7%。其中,还有不少成交价远低于市场评估价的捡漏房源,价差达100万以上的房源有14套。

7月13日,位于桥西板块的地铁盘中城汇首套法拍房开拍,项目刚于今年年初交付,是二手房市场中大受欢迎的次新房小区。但在这一次的法拍当中,这套房子却并未以高价落锤,最终成交价反而比市场评估价还要低4万元。

紧接着7月20日,一线江景房御道两套法拍房同天开拍。其中,户型面积较大的这套房源成交总价2000万元,成交价高于评估价50万元左右;而小户型房源的成交价则为1000万元,比市场评估价低3万元。

如果仅是这样看,御道法拍房的成交价格称不上爆冷,但如果对比几个月前,同一小区其他房源的成交情况,差距则非常明显。根据阿里拍卖显示,今年5月份,御道接连拍卖了4套房源,溢价率均在28%以上,溢价最高的一套成交价比市场价高出731万,溢价率达55.3%。

此外,还有曾经的万人摇红盘杨柳郡,首次现身法拍市场,两套房源被拍卖,但成交价均低于评估价;笕桥近期看涨的二手房金色黎明,最近的一套法拍房成交价也只落在了493万元,折合单价4万元/平方米左右,对比4.4万元/平方米左右的二手房成交均价,价差超4000元/平方米。

这些房源当中,有一线的江景房,有板块内的红盘项目,也有高品质的次新房小区。它们凭借着地段、品质、配套等各类优势,成为了二手房市场中的佼佼者和法拍市场中的抢手货。但即便这样,这些房源也抵不住法拍市场降温的大趋势,通通走下了神坛,回归市场价格,更不用说市中心的老破小,对比之下,毫无竞争力,低于评估价成交的房源比比皆是。

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二手市场低迷、学区概念减弱

多重因素导致法拍全面降温

法拍市场这波降温的开端,起于限购政策的出台。

去年,杭州的法拍市场热度一浪高过一浪,“天价”成交的房源层出不穷,甚至一度成为了炒作二手房价的手段之一。

但众所周知,过去的法拍房之所以会产生高溢价,是因为其间包含了一张房票的价值。今年3月,新政出台,法拍房被纳入限购范围,法拍房无需房票的优势被突然终结,自然而然地过热的市场便开始了自主降温。

不过,在法拍限购之后,我们可以看到市场虽有变化,但是并不明显,有些优质的豪宅项目,以及名校傍身的学区房仍然没有特别大的反应,反而是分化现象越来越突出。

到了近期,法拍房市场才算是真的冷了下来,价格开始回落,竞拍者也变得更为理性和谨慎。那么,为什么是现在呢?

首先,从二手市场来说,今年3月开始,杭州二手房的成交量就在不断下降,进入5月后月成交量直接跌破万套,出现“三连降”。6月底后,二手房市场的周成交量也在不断下跌,7月的预估成交量不足7000套。

近5周二手房成交情况 (图片来源:透明售房网)

二手房市场持续低迷的同时,坚挺的学区房也出现了新的变化。集团化办学、多校划片、分配生制度……不断出台的教育政策,对学区概念造成了极大的冲击,学区房逐渐开始回归本身的价值。

这两大变化的出现,导致购房者的预期降低,从而也成为了影响法拍房全面降温的重要因素。同时,最近也有多家媒体报道,有不少银行暂停了法拍贷,竞拍者的资金压力增大,或许也是法拍房在近期明显降温的重要原因。


来源:每日商报  作者:宣鸿蝶
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