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杭州逾150宗涉宅地块竞拍到自持!“自持”时代:房企变房东,房东怎么办?

2021-02-23 07:33:37

都市快报讯 今年,浙江首宗“只租不售”地块即将招租,40、60、90平方米等1468套人才租赁用房今年要投入市场。3年多前,这块位于杭州市江干区火车东站附近的纯租赁地块,由市钱投集团下属的杭州市城东新城建设开发有限公司拿下。当时成交总价4.54亿元,楼面价仅5049元/平方米。接下来,浙江首宗“只租不售”地块如何招租?或成为租赁市场的一个新风向标。

“自持”的历史,要追溯到2017年3月。当时公布的土拍新政规定:当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

政策实施近4年,今年开年的土拍市场,“自持”戏份也颇多。据我们不完全统计,截至1月26日,杭州今年出让涉宅用地29宗,平均溢价率25.98%。其中22宗需要自持,占比超过75%。而去年杭州成交的137宗涉宅地块中,需要自持的地块是26%。

杭州逾150宗涉宅地块

竞拍出现自持比例

2016年9月30日,北京出台楼市新政,要求未来土地出让采用“控地价、限房价”的交易方式,设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

这开启了房企自持的新篇章。

一个多月后,北京首批执行双限政策的地块开始出让。最终四宗地块的住宅部分自持比例全部投报至100%,没有可销售的商品住房。

2017年初,这种“竞自持”的竞拍方式开始在全国各个重点城市出现。上海、深圳、广州、杭州、重庆等9个城市在2017年总共出让了150余宗住宅自持用地,自持体量约515万平米。

2017年3月24日,杭州出台溢价封顶后转入竞报自持的土拍新规。

4月,第一宗自持地块诞生,是联发竞得的桃源宅地,后来的推广名为“溪语宸庐”,自持比例20%,即“联发尔寓桃源”,为长租公寓。住宅已于去年售罄。

6月,大江东出现了首宗全自持宅地,100%自持,还要配建养老用房,由杭州宏立竞得,宏立就是萧山宏立育才苑的开发商,在此之前宏立还从未开发过住宅项目。有人疑惑:开发商这是要彻底变身“包租婆”了?

根据杭州住房保管数据,截至2021年1月19日,全市范围内共有149宗涉宅地块出现竞拍自持比例,面积240万平方米,其中110宗涉宅地块自持商品住房项目已完成备案,面积160.7万平方米,房源1.73万套。5个项目、1992套(间)房源已对外招租。

开发商大多打造了长租公寓品牌

租金往往随行就市

位于钱江世纪城板块的滨江碧桂园翡翠江南,就是5个项目之一。

项目自持部分有三栋楼,共467套房源。首批156套房源已在招租,目前有很多户租客入住了。

这块自持由滨江暖屋负责运营,入住要求是签约人跟入住人都需要身份证跟社保证明。工作人员告诉我们,目前签约跟入住率超过60%,有近100户租客,且以家庭客户为主。主力户型是68平米的2室2厅,还有90平米的3室,平均月租金约4000元/套。

去年11月,学成府作为全杭州首个涉自持比例商品住房项目,正式对外招租,引起了市场的关注。这个位于余杭区星桥街道星桥南路与天都路交叉口的项目,全部都是三室两厅设计、以整租方式出租,房间面积集中在100至110平方米,月租金根据楼层、朝向不同,在2436-3023元不等。

而根据目前已交付的项目来看,大部分自持商品房的租金水平“随行就市”,有的略高于周边市场价,但部分项目有直接折扣或“免首月租金”等优惠。

值得一提的是,品牌房企的物业服务跟进,也是一些强调居住品质的租房族所看重的。

“知名房企自持的长租公寓比较有保障,无论是社区环境还是安保服务等,都相对省心。”住在滨江碧桂园翡翠江南的90后白领陈小姐说。

进入2月,杭州出让5宗涉宅地,包括市北、南站新城、临浦、瓜沥,以及富阳高桥.滨江、绿城分别豪掷41.3亿、38.8亿拿地。萧山市北的宅地最终滨江以15%的自持比例拿下。而绿城以自持5%、9%连拿南站和银湖两宗宅地。

“房企依然在积极布局,尤其是本地房企,在融资、成本控制方面有一定优势,也积累了比较好的团队和经验。”一位杭州本地房企投资发展部负责人告诉我们。

比如滨江,从2017年以来,共竞得17宗需要自持的涉宅地块,大部分房源用来做长租公寓。“暖屋”就是滨江的租赁品牌,目前运营长租公寓。

其他房企也同样以自持房源布局长租公寓领域。如万科的泊寓、龙湖的冠寓、保利的N+、中冶的合舍、金地的草莓社区、联发的尔寓等。

杭州土拍“自持”将常态化?

未必不能趟出一条新路

从今年开年以来的土拍市场来看,可以明显感受到房企对土地的需求,一些地块甚至在正式开拍之前已经竞到封顶价。

越来越多的地块的获利空间变小,可为何房企还如此积极拿地?

一位浙系房企投资拓展部的管理人员告诉我们:首先是生存需要,房企要生存和发展,拿地是第一步。比如某家外来头部房企,在杭州市场上占有率高。当它发现自己没地可开发了,就要想尽办法去拿地,以保证自己的市场占有率,他们在年初拿了一块地,也拍到了自持。大房企如此,小品牌就更加了。

其次,竞争对手没有停止拿地。一家房企倘若长期不拿地,久而久之,与其他房企的规模、差距会越来越大,“江湖地位”将不保。

多位房企内部人士一致认为,未来在杭州土拍市场,自持将常态化。“对整个房产市场、对购房者来讲,是好事。但对于开发商,要承受的压力就变得更大。”

不过自持资产虽然比较重,但如果做成长租公寓,能够去发债、上市,形成资产证券化,也未必不能趟出一条新路。

“像杭州这样的城市,土拍市场设立自持这样一个限制条件,也是压制房价无序上涨,坚持‘房住不炒’的一种手段”。

房企自持后变成“包租婆”

对租赁市场是个利好

大部分房企会把自持部分拿来做长租公寓,从经济效益最大化来看,很少会用来做成办公楼,而且杭州目前的办公楼资源过剩。

“按现有的地价和投入,长租公寓的回报率不高,可能连开发商的财务成本也未必能够覆盖。”杭州一家长租公寓的运营总监告诉我们。但在现阶段,开发商还没有找到更好的途径消化自持,做长租公寓是主流,也是可以尝试着走一走的路径。

他强调,如果开发商大量做自持,对租赁市场来讲肯定是一件好事情。比如以前某些租赁平台爆雷,让很多租户和房东蒙受了损失。“这是因为很多长租平台并没有把它当做长期的产业链在做,只以经济利益为目的。而开发商的实力普遍比第三方平台好,再加上后期物业一般也都会在自己手里,这样的房源更安全,矛盾更少。”


来源:都市快报  作者:记者 陆丹
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